Wzrosty cen nieruchomości w Polsce: co czeka rynek w najbliższych latach?

Ostatnio podczas prezentacji mieszkań tłumaczymy naszym klientom, dlaczego nie warto czekać z zakupem nieruchomości i dlaczego dość szybko należy podejmować decyzję o zakupie szczególnie mieszkań. Jako biuro nieruchomości WGN Poznań obsługujemy rynek poznański. Jednak poniższy artykuł traktuje o nieruchomościach w całych kraju.

Analitycy jednego z największych banków w Polsce są zgodni: ceny nieruchomości w Polsce będą nadal rosły w najbliższych latach. Realne dochody Polaków zwiększają się, a programy pomocowe obniżają efektywne stopy procentowe dla najwrażliwszych gospodarstw domowych. Ponadto, potrzeby strukturalne rynku, takie jak przeludnienie mieszkań, pozostają wysokie.

Polska na tle Europy

Polska znacząco różni się od średniej unijnej. Podczas gdy w II kwartale 2023 r. średnia cena mieszkań w Europie zaczęła spadać, w Polsce obserwowano odwrotny trend. W I kwartale 2023 r. dynamika cen nieruchomości “odbiła się od dna” i zaczęła przyspieszać, co częściowo było spowodowane przewidywanym wpływem rządowego programu wsparcia kredytobiorców “Bezpieczny Kredyt 2 proc.”

Wzrost cen nieruchomości

Nieruchomości w Polsce drożeją szybciej niż typowe dobra konsumpcyjne, co staje się coraz większym obciążeniem dla budżetów domowych. Do 2019 r. ceny mieszkań rosły wolniej niż płace i oszczędności, co sprzyjało ich dostępności. Sytuacja zmieniła się w 2022 r., gdy koszty kredytów hipotecznych wzrosły, a ich dostępność spadła.

Wpływ imigracji

Masowy napływ imigrantów i uchodźców z Ukrainy oraz Białorusi nie wpłynął znacząco na dynamikę cen mieszkań w regionach, gdzie się osiedlali. Analitycy tłumaczą to faktem, że imigranci częściej wynajmowali mieszkania, generując dodatkowy popyt na rynku wynajmu.

Prognozy na przyszłość

Analitycy Pekao przewidują, że rynek nieruchomości ożywi się dzięki rosnącej sile nabywczej gospodarstw domowych oraz polepszającym się nastrojom konsumenckim. Wynagrodzenia zaczęły się odbudowywać po okresie wysokiej inflacji, co sprzyja planom zakupu nieruchomości.

Mimo wysokich stóp procentowych i niepewności gospodarczej oraz geopolitycznej, drogi kredyt nie stanowi przeszkody w nabywaniu mieszkań. Większość zakupów nieruchomości finansowana jest ze środków własnych, a nie z kredytów.

Wpływ programu “Bezpieczny Kredyt 2 proc.”

Rządowy program “Bezpieczny Kredyt 2 proc.” okazał się bardzo skuteczny, generując w 2023 r. 38,9 proc. sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Program przyczynił się do wzrostu liczby nowych budów, choć może to oznaczać jedynie przesunięcie podaży w czasie.

Regionalne zróżnicowanie

Rynek nieruchomości w Polsce jest silnie zróżnicowany regionalnie. W siedmiu największych miastach dynamika cen nieruchomości w 2023 r. przewyższała krajowe tempo wzrostu o ponad 2 punkty procentowe. Postępująca urbanizacja generuje nierównowagę między popytem a podażą w dużych miastach, co prowadzi do silniejszego wzrostu cen nieruchomości w porównaniu do reszty kraju.

Wnioski

Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym będą rosnąć do I kwartału 2025 r., osiągając średnio poziom prawie 15,5 tys. zł za m². Od II kwartału 2025 r. powinny zacząć się obniżać z powodu efektów wysokich realnych stóp procentowych, rosnącej podaży mieszkań oraz wygaśnięcia wpływu programu “Bezpieczny Kredyt”. Pomimo przewidywanego spadku cen, wysoki wzrost wynagrodzeń będzie barierą dla głębszego spadku.

Model ekonometryczny opracowany przez analityków bankowych pokazuje, że program “Bezpieczny Kredyt 2 proc.” wpłynął na zwiększenie cen nieruchomości w 2023 r. o około 5 proc. Efekty regionalne oraz sytuacja demograficzna będą dalej kształtować rynek, zwłaszcza w kontekście urbanizacji i migracji.